港报社评:楼市调整释出契机,开拓土地理顺供求--明报5月3日


楼价持续下跌,负资产增加速度进入公衆视野,不过,情况毋须担忧,目前楼市只在有序调整,政府应该视之为契机,因为现在的调整衍生空间以理顺供求失衡;政府须坚持目标,按计划开拓土地和增加土地供应,只有政府掌握可使用足够土地储备,适时调节,才可以主导房地产市场发展,而只有房屋供应稳定,整体市场才有可能稳定健康发展,摆脱楼市暴起暴跌的恶性循环 根据差饷物业估价署最新公布住宅售价指数,连续6个月下跌,累积下跌11.73%,其中431平方尺以下细单位,较去年9月高峰下调12.2%,即是跌幅超过整体大市;租金方面,半年来累积跌幅为8.1%楼价和租金都是重返2014年10月的水平另外,随着楼价下跌逾一成,负资产个案骤升,金管局公布,今年首季录得1,432宗负资产个案,较去年第四季的95宗,大幅上升14倍,表面上升幅惊人不过,与2003年负资产多达约10万宗,占全部按揭数量22%相比,现在负资产只占未偿还贷款总额的0.5%(49.19亿元),可说甚为轻微,只是基数小增幅大,而且预期楼市趋势持续向下,因而引起关注 利率是影响楼市主要因素之一,去年12月美国联储局9年来首次加息,本港因为资金充足而未跟随,此后美国经济复苏似有若无,按最新情况,联储局什么时候再加息,虽然难以评估,不过,联储局既然启动了加息周期,利率持续上升的可能较大,本港早晚要跟随加息;因此,目前楼市的调整,并未反映利率因素,当本港启动加息,楼市将承受更大压力另外,值得注意的是,负资产上升,与部分买家在去年楼市高峰时选用发展商旗下财务公司提供的高成数一按或二按计划有关,按揭成数最高达九成半,这类买家或已成为负资产一族 楼价下调、利率趋升、负资产重临,市场再响起要求楼市政策「减辣」的声音,不过,在供楼负担比率占家庭收入仍然偏高情况下,政府不应该放宽管制楼价虽然下跌了逾一成,根据差饷物业估价署的数据,去年第四季供楼负担约占家庭收入62%,即是一个家庭若需要供楼,要耗掉约三分之二收入,过去20年供楼负担平均值为46%,现在仍然高出16个百分点加上欧洲、日本实施负利率,内地经济放缓,以宽松货币政策催谷经济也是意料之内,不排除未来会出现另一波游资充斥、热钱泛滥景况,届时说不定会再度「激活」楼市,因此,楼市仍有反覆可能,政府旨在遏制需求、打压炒卖的「辣招」,在这种情况下绝无放宽之理 过去几年,现届政府积极开拓土地、推售土地,使房屋供应已经出现转机运输及房屋局上周最新公布,未来3、4年私人住宅一手楼供应量为9.2万个单位,是自2004年有纪录以来的新高数字,即是平均每年约有2.3万至3.07万个单位可以「预售楼花」,扭转了供应短缺,达至较为平衡局面相对于一度供求严重失衡,目前供求趋于理顺,得来不易,政府在取得一定成绩下,要巩固成果,勿半途而废 为促使楼市长远稳定健康发展,政府要汲取以往教训,必须持续有序地开拓土地并供应市场这几年,政府在新界东北、洪水桥等发展取得进展,只是中期措施,大屿山的规划虽已提上议程,但须尽快提出具体方案,除此之外,政府就更长远开拓土地,例如规划填海造地,则进展缓慢填海造地最大优点是可获得大幅土地,而且全归政府拥有,可以成为土地储备,有利于政府调节和主导市场,过去勾地政策,变相由发展商控制土地供应,以致出现房屋供求失衡、整体社会付出沉重代价的局面,今后切勿重蹈覆辙除了填海,划出郊野公园小部分土地供住屋、经济和其他社会设施发展之用,也应该是政府要认真思考和推动的范畴,与填海双管齐下,从根本上改变香港发展受困于可使用土地匮乏的宿命 注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场 **如欲提取相关新闻,
  • 首页
  • 游艇租赁
  • 电话
  • 关于我们